REIT-Sektoren im Vergleich: Warum Büro, Wohnen und Logistik unterschiedlich laufen

REIT-Sektoren verhalten sich nicht wie eine einzige Anlageklasse. Wer zwei Immobilien-Aktien nebeneinanderlegt und bei beiden eine Dividendenrendite von fünf Prozent sieht, hält sie für vergleichbar. Sie sind es selten. Ein Wohnungsunternehmen, eine Logistichalle und ein zwei Jahrzehnte alter Büroturm leben von völlig unterschiedlichen Mietverträgen, Kostenstrukturen und Zyklen. Genau diese Unterschiede entscheiden darüber, ob eine Ausschüttung in fünf Jahren noch steht. Wer sich mit REIT-Sektoren beschäftigt, tauscht deshalb eine bequeme Kennzahl gegen ein realistisches Bild.

Ich schaue mir bei Immobilien-Aktien zuerst an, woher die Miete kommt.

Was der Sektor über den Cashflow verrät

Drei Eigenschaften eines Sektors wirken direkt auf die Ausschüttung: die Vertragslaufzeit, die Nachfrage nach der Fläche und der Kapitalbedarf, um die Immobilie aktuell zu halten.

Wohnungsmieten in Deutschland laufen unbefristet. Der Mieter wechselt selten, die Miete steigt moderat, aber politisch ist dieser Sektor am stärksten reguliert. Mietpreisbremsen und die Diskussion über Enteignungen sind keine Randnotizen, sondern ein Bewertungsfaktor. Ein Wohnungs-REIT wie Vonovia verdient nicht an schnellen Mietsteigerungen, sondern an Masse und Verwaltungseffizienz.

Logistikflächen funktionieren umgekehrt. Die Mietverträge laufen fünf bis zehn Jahre, der Mieter investiert in Regale, Fördertechnik und Anbindung, ein Umzug ist teuer. In dieser Zeit ist er faktisch gefangen, und der Vermieter kann die Miete bei Verlängerung deutlich anheben. Dafür bleiben Neubauten eine Konkurrenz, die bei steigenden Zinsen schneller entstehen als erwartet.

Büro steht dazwischen und ist derzeit der schwierigste Fall. Die Verträge laufen lang, doch der Markt hat sich verschoben. Wo Homeoffice einen Teil der Fläche überflüssig macht, verhandeln Mieter bei Verlängerung nicht über Prozente, sondern über Quadratmeter. Ein Büroturm, der 2019 voll vermietet war, kann heute mit siebzig Prozent Auslastung dastehen, und die Kosten für Umbau und Modernisierung trägt der Eigentümer.

Die wichtigsten REIT-Sektoren im Vergleich

Die folgende Übersicht ordnet die Sektoren nach ihrer Cashflow-Stabilität. Die Angaben sind Erfahrungswerte aus der Praxis, keine Garantie für den Einzelfall.

Wohnen und Gesundheit: die defensiven Verträge

Beide Sektoren bedienen Grundbedürfnisse. Wohnraum wird immer gebraucht, Pflege- und Gesundheitsimmobilien ebenso, und die Nachfrage wächst mit der Alterung der Bevölkerung. Realty Income und Welltower haben sich über Jahre mit dieser Logik einen Ruf als verlässliche Ausschütter aufgebaut. Der Haken liegt nicht in der Nachfrage, sondern in der Regulierung und in der Bonität der Betreiber. Wenn eine Pflegekette in Schieflage gerät, nützt die lange Laufzeit wenig.

Industrie, Logistik und Datenzentren: die Wachstumsseite

Prologis als grösster Logistik-REIT und Digital Realty oder Equinix bei Rechenzentren profitieren davon, dass Warenlager und Serverkapazität laufend wachsen. Die Verträge sind lang, die Flächen knapp, die Mieten steigen. Dafür sind diese Immobilien teuer zu bauen und empfindlich gegenüber Finanzierungskosten. Ein Rechenzentrum braucht Strom in einer Grössenordnung, die in Europa zu einem echten Standortargument geworden ist.

Büro und Einzelhandel: der Beweis, dass Rendite nicht alles ist

Hohe Dividendenrenditen tauchen am häufigsten dort auf, wo der Markt zweifelt. Ein Büro-REIT mit neun Prozent Ausschüttungsrendite und einem Discount von dreissig Prozent auf den Buchwert ist keine Gelegenheit, bevor man die Auslastung geprüft hat. Simon Property und andere Einkaufszentren-Betreiber haben nach 2020 gezeigt, dass ein Sektor mit guter Lage und konsequenter Flächenaufwertung zurückkommen kann. Ebenso viele Bürotürme werden gerade zu Abschlägen verkauft, weil die Sanierung teurer ist als der neue Mieter zahlt.

Wie du REIT-Sektoren für dein Depot kombinierst

Ein Depot mit vier Wohnungs-REITs ist kein diversifiziertes Immobilien-Portfolio, sondern eine Wette auf einen Sektor und einen Regulierungsrahmen. Wer monatlichen Cashflow aufbauen will, verteilt sein Kapital besser auf zwei bis vier Sektoren mit unterschiedlichen Treibern: einen defensiven Kern aus Wohnen oder Gesundheit, eine Wachstumsposition aus Logistik oder Datenzentren, und optional einen zyklischen Baustein.

Ein Rechenbeispiel. Angenommen, du investierst 30.000 Euro zu gleichen Teilen in einen Büro-REIT mit acht Prozent Rendite und einen Logistik-REIT mit vier Prozent. Die durchschnittliche Rendite liegt bei sechs Prozent, also 1.800 Euro im Jahr. Erhöht der Logistiker die Miete um zehn Prozent und der Büroturm verliert zwei Mieter, kippt die Rechnung in beide Richtungen. Genau diese Spreizung ist es, die man sich vorher überlegen sollte, nicht nach dem Abschlag.

Für den Vergleich der Sektoren untereinander brauchst du die Zahlen hinter der Dividende. Was die Mieterträge tatsächlich hergeben, steht in den FFO- und AFFO-Kennzahlen, und wie teuer ein Sektor gerade ist, zeigt der Vergleich von Cap Rate und NAV bei REITs. Bei langfristigen Verträgen lohnt sich zusätzlich ein Blick auf die Bilanz und die Fälligkeiten der Kredite, denn ein Sektor ist nur so stabil wie seine Finanzierung.

Wo die Sektorwette schiefgeht

Sektorwetten scheitern selten am Konzept und oft am Timing. Wer 2019 auf Büro und gleichzeitig auf historisch tiefe Zinsen gesetzt hat, bekam zwei Jahre lang eine hohe Ausschüttung und danach einen Kursverlust, den die Dividenden nicht aufholten. Ich habe aus solchen Phasen eine einfache Regel mitgenommen: Positionsgrössen im Immobilien-Teil selten über zehn Prozent des Depots je Sektor, und bei hohen Ausschüttungsrenditen zuerst die Auslastung und die Fälligkeiten prüfen, nicht die Rendite.

Ein zweites Risiko ist die Illusion der Diversifikation über Produktnamen. Viele Immobilien-ETFs gewichten nach Marktkapitalisierung. Das heisst, die grössten Positionen sind die grössten Büro- und Einzelhandelskonzerne, auch wenn der Fonds "Immobilien weltweit" heisst. Der Blick in die Zusammensetzung lohnt sich mehr als der Name auf dem Deckblatt.

Für wen ein Sektor-Schwerpunkt infrage kommt

Wenn du einen monatlichen oder wöchentlichen Cashflow aufbaust und dein Immobilien-Anteil überschaubar ist, reichen zwei Positionen: eine mit sehr stabilen, langen Verträgen und eine mit Mietwachstum. Wer die Entwicklung einzelner Sektoren nicht laufend verfolgen kann oder will, ist mit einem breiten ETF oft besser bedient als mit einer eigenen Sektorauswahl. Und wer auf Entnahme angewiesen ist, sollte in Immobilien nicht die höchste, sondern die verlässlichste Ausschüttung suchen. Sektorzyklen dauern Jahre, Ausgaben laufen monatlich.

Häufige Fragen zu REIT-Sektoren

Welcher REIT-Sektor ist der sicherste? Gemessen an den Mietverträgen sind Funkmasten, Gesundheit und Logistik am stabilsten, weil die Verträge lang laufen und die Flächen schwer ersetzbar sind. Sicher ist das nicht im Sinne eines festen Zinses: Auch diese Sektoren korrigieren an der Börse, wenn die Zinsen steigen.

Warum fallen Büro-REITs so stark? Weil der Wert einer Büroimmobilie an der erzielbaren Miete hängt. Sinkt die Auslastung oder muss der Eigentümer modernisieren, fällt der Wert schneller als die Mieteinnahmen, und der Buchwert folgt mit Verzögerung.

Kann ich den Sektor über einen ETF abdecken? Ja, aber prüfe die Gewichtung. Ein globaler Immobilien-ETF enthält typischerweise deutlich mehr Einzelhandel und Datenzentren als deutsche Privatanleger erwarten, und die Sektoranteile verschieben sich mit den Kursen.

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Wenn dich die Zahlen hinter den Sektoren interessieren, findest du in "Der Dividenden-Investor" den Weg von der Dividendenrendite über FFO, AFFO und NAV bis zur Bewertung einzelner Immobilien- und Beteiligungswerte. Das Buch zeigt, wie sich monatlicher Cashflow aus REITs und BDCs zusammensetzen lässt und welche Kennzahlen du prüfen musst, bevor du auf eine hohe Ausschüttung setzt. Es passt zu diesem Beitrag, weil Sektoren nur dann vergleichbar werden, wenn du die Mieterträge hinter der Rendite lesen kannst.

Transparenzhinweis: Ich empfehle hier mein eigenes Buch.

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Dieser Beitrag ist keine Anlage- oder Steuerberatung. Er gibt meine persönliche Einschätzung wieder und ersetzt keine individuelle Beratung.