Cap Rate bei REITs: Wie du den fairen Wert einer Immobilien-Aktie einschätzt
Die Cap Rate bei REITs zeigt, welche Rendite ein Immobilienportfolio auf den Kaufpreis abwirft. So rechnest du von der Kennzahl zum NAV je Aktie.
Wer eine REIT-Aktie kauft, kauft ein Immobilienportfolio in kleinen Stücken. Der Kurs bewegt sich jeden Tag, der Wert der Gebäude nicht. Die Cap Rate bei REITs übersetzt zwischen diesen beiden Welten: Sie beschreibt, welche Anfangsrendite ein Objekt auf den gezahlten Preis abwirft, und aus ihr lässt sich ableiten, ob eine Aktie teuer oder günstig notiert. Für mich ist sie der erste Filter, bevor ich überhaupt eine Bilanz aufschlage.
Was die Cap Rate bei REITs genau misst
Hinter dem Begriff steht ein simples Verhältnis. Man teilt das jährliche Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie durch ihren Kaufpreis.
Cap Rate = NOI / Kaufpreis
Das Netto-Betriebsergebnis, im Englischen Net Operating Income oder NOI, ist die Mieteinnahme nach Abzug aller Kosten, die beim Eigentümer hängen bleiben: Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung, Versicherung. Finanzierungskosten, Steuern und Abschreibungen gehören nicht hinein. Wer das sauber trennt, kann Objekte unabhängig davon vergleichen, wie sie finanziert sind.
Ein Beispiel. Ein Bürohaus wechselt für 10 Millionen Euro den Besitzer. Ohne die durchlaufenden Nebenkosten bleiben 700.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Verwaltung, Versicherung und Instandhaltung kosten 200.000 Euro, der Rest von 500.000 Euro ist das Netto-Betriebsergebnis. Daraus ergibt sich eine Cap Rate von 5 Prozent.
Bei einer börsennotierten Gesellschaft gibt es keinen Verkaufspreis für das ganze Portfolio. Man nimmt den Unternehmenswert, also Marktkapitalisierung plus Nettoschulden. Teilt man das NOI durch diese Summe, erhält man die implizite Cap Rate der Aktie.
Wie Zinsen die Cap Rate verschieben
Eine Immobilie muss mehr abwerfen als eine Staatsanleihe, sonst kauft sie niemand. Der Abstand dazwischen heißt Spread, und er ist die eigentliche Stellschraube am Immobilienmarkt. In der Niedrigzinsphase war Kapital so billig, dass Käufer sich mit drei Prozent Anfangsrendite auf erstklassige Objekte in europäischen Metropolen zufriedengaben. Als die Zinsen stiegen, verschwand diese Rechnung.
Warum der Wert so heftig reagiert
Angenommen, das NOI liegt stabil bei 500.000 Euro. Bei einer geforderten Cap Rate von 5 Prozent ist das Objekt 10 Millionen Euro wert. Verlangt der Markt 6 Prozent, sind es nur noch 8,33 Millionen. Rund 17 Prozent Wertverlust bei völlig unveränderten Mieteinnahmen. Das erklärt, warum REIT-Kurse auf Zinsnachrichten oft stärker ausschlagen als der breite Markt.
Was das für dein Depot bedeutet
Steigende Zinsen sind für einen REIT nicht automatisch schlecht. Viele Gesellschaften haben langfristige, festverzinsliche Schulden und spüren den Anstieg erst Jahre später bei der Refinanzierung. Der Kurs reagiert sofort, die Bilanz träge. Wer in dieser Phase kauft, bekommt den Abschlag, ohne den vollen Zinsdruck auf die Erträge zu tragen. Das ist eine Chance, aber keine Garantie.
Von der Cap Rate zum NAV
Aus dem NOI und einer marktüblichen Cap Rate lässt sich der Substanzwert eines Portfolios schätzen, der Net Asset Value oder NAV. Zieht man die Nettoschulden ab und teilt durch die Zahl der Aktien, erhält man den NAV je Aktie. Ein durchgerechnetes Beispiel mit einem fiktiven REIT, der 100 Millionen Aktien ausgegeben hat und zu 65 Euro notiert:
| Cap Rate | Portfoliowert | NAV nach Schulden | NAV je Aktie | Kurs/NAV |
|---|---|---|---|---|
| 4,5 % | 11.111 Mio | 9.111 Mio | 91,11 € | 0,71 |
| 5,5 % | 9.091 Mio | 7.091 Mio | 70,91 € | 0,92 |
| 6,5 % | 7.692 Mio | 5.692 Mio | 56,92 € | 1,14 |
Annahmen: NOI 500 Mio Euro, Nettoschulden 2.000 Mio Euro, 100 Mio Aktien.
Die Tabelle zeigt, wie stark die Bewertung von einer Annahme abhängt, die niemand exakt kennt. Zwischen 4,5 und 6,5 Prozent Cap Rate liegen mehr als 50 Prozent Unterschied beim NAV je Aktie. Wer eine einzelne Zahl aus einer Analystenpräsentation übernimmt, baut auf Sand.
Abschlag heißt nicht automatisch Schnäppchen
Notiert eine REIT-Aktie deutlich unter ihrem NAV, wird das gern als Kaufgelegenheit verkauft. Ich sehe das differenzierter. Ein Abschlag kann Wertberichtigungen vorwegnehmen, zu optimistische Mietannahmen korrigieren oder eine Kapitalerhöhung einpreisen. Bevor ich kaufe, prüfe ich den Fälligkeitskalender der Schulden und die Höhe der ausstehenden Investitionen. Ein Abschlag von 30 Prozent auf einen NAV, der mit 3,5 Prozent Cap Rate gerechnet ist, schützt niemanden.
Wo die Cap Rate an ihre Grenzen stößt
Nicht jede Immobilie ist vergleichbar
Ein Wohnportfolio in Zürich, ein Logistikzentrum bei Rotterdam und ein Einkaufszentrum in einer Kleinstadt lassen sich nicht über einen Kamm scheren. Entsprechend unterschiedlich sind die marktüblichen Sätze. Vonovia hält Wohnungen in deutschen Städten, Realty Income vermietet Einzelhandelsflächen langfristig an solvente Mieter, PSP Swiss Property konzentriert sich auf Büroimmobilien in der Schweiz. Drei Geschäftsmodelle, drei völlig andere Risikoprofile. Vergleiche lohnen nur innerhalb eines Segments.
Die Cap Rate ignoriert das Kapital, das im Gebäude verschwindet
Was fehlt, ist der Blick auf die Investitionen, die ein Portfolio dauerhaft braucht. Ein Objekt mit 6 Prozent Cap Rate, in das jährlich 30 Prozent der Mieteinnahmen zurückfließen, ist schlechter als eines mit 5 Prozent und fünf Prozent Investitionsbedarf. Genau hier setzt die Kennzahl an, die den echten Cashflow zeigt: das AFFO. Wer die Cap Rate liest, ohne FFO und AFFO richtig lesen daneben zu legen, übersieht die halbe Wahrheit. Und wer grundsätzlich verstehen will, wie diese Gesellschaften aufgebaut sind, findet die Grundlagen in Wie funktioniert ein REIT?.
Häufige Fragen zur Cap Rate bei REITs
Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate und Dividendenrendite?
Die Dividendenrendite setzt die Ausschüttung ins Verhältnis zum Aktienkurs, die Cap Rate den operativen Ertrag des Portfolios zum Objektwert. Ein REIT kann eine hohe Dividendenrendite zahlen und gleichzeitig eine niedrige Cap Rate aufweisen, wenn er Schulden nutzt oder aus der Substanz ausschüttet. Beide Zahlen zusammen erzählen mehr als jede für sich.
Ist eine hohe Cap Rate ein gutes Zeichen?
Nicht unbedingt. Ein hoher Satz kann eine günstige Bewertung anzeigen, er kann aber auch schlechte Lagen, hohen Investitionsbedarf oder auslaufende Mietverträge widerspiegeln. Die Frage, die weiterhilft, lautet: Warum ist der Markt bei diesem Objekt vorsichtiger als bei einem vergleichbaren?
Welche Cap Rate ist normal?
Das hängt vom Segment und der Lage ab. Für erstklassige Büro- und Wohnobjekte in stabilen europäischen Lagen liegen die Sätze häufig zwischen 3 und 5 Prozent, bei Objekten mit höherem Risiko oder in Randlagen zwischen 6 und 9 Prozent. Diese Spannen verschieben sich mit dem Zinsniveau. Eine feste Zielzahl gibt es nicht.
Fazit
Die Cap Rate ist kein Orakel, sondern ein Werkzeug zum Rechnen. Sie zeigt, wie sich eine Bewertungsannahme auf den Wert eines Portfolios auswirkt, und macht sichtbar, wie empfindlich REIT-Kurse auf Zinsänderungen reagieren. Für die Kaufentscheidung reicht sie nicht. Erst im Zusammenspiel mit AFFO, Verschuldungsgrad und Fälligkeitsstruktur wird daraus ein Bild.
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Dieser Beitrag gibt meine persönliche Einschätzung wieder und ist keine Anlage- oder Steuerberatung. Kennzahlen und Rechenbeispiele dienen der Veranschaulichung, nicht als Kauf- oder Verkaufsempfehlung.