Net-Lease-REITs: Warum die Mietverträge mehr über den Cashflow sagen als die Dividendenrendite

Net-Lease-REITs vermieten ein ganzes Gebäude an einen einzigen Mieter, der neben der Miete auch die Betriebskosten und die Instandhaltung trägt. Das Geschäftsmodell gehört zu den robustesten, die der Immobilienmarkt hergibt, und die Ausschüttungsrenditen von fünf bis sechs Prozent scheinen das zu bestätigen. Nur ist diese Rendite das Ergebnis, nicht die Begründung. Ob eine Ausschüttung in zehn Jahren noch fliesst, entscheidet der Mietvertrag.

Ich halte seit einigen Jahren Positionen in diesem Segment. Was mir dabei auffällt: In Foren und Vergleichstabellen wird fast immer nur die Rendite diskutiert. Die Vertragsdaten, die diese Rendite überhaupt tragen sollen, liest kaum jemand. Dabei stehen sie in jedem Quartalsbericht, auf wenigen Seiten.

Ein Mieter, ein Gebäude, ein Vertrag

Typische Objekte sind Apotheken, Tankstellen, Discounter, Logistikflächen, Fitnessstudios, Autohäuser und Kliniken. Der Eigentümer kauft das Gebäude und verpachtet es vollständig an einen Betrieb. Die Laufzeit liegt meist zwischen zehn und zwanzig Jahren, dazu kommen Verlängerungsoptionen. Der Vermieter hat dadurch keinen Leerstand zu managen, muss keine Nachmieter suchen und trägt kaum Verwaltungsaufwand.

Für den Mieter zählt ein anderer Punkt: Die Lage ist Teil seines Geschäfts. Eine Apotheke an einer Hauptstrasse wechselt nicht wegen ein paar Euro Miete den Standort. Diese Bindung ist der eigentliche Wert des Modells.

Die Kostenlast liegt beim Mieter

Bei einem klassischen Bürohaus zahlt der Vermieter Nebenkosten, Steuern, Versicherung und Reparaturen. In schwachen Jahren verschwindet ein grosser Teil der Mieteinnahmen genau dort. Net-Lease-Verträge verlagern diese Posten vollständig auf den Mieter. Der Eigentümer sieht eine Zahl, die er kaum nach unten korrigieren muss. Für die Planbarkeit ist das mehr wert als ein Prozentpunkt mehr Rendite.

Wo die Unterschiede zum klassischen Gewerbe liegen

Die drei Zahlen, die den Cashflow tragen

Wer sich für Titel wie Realty Income (O), W. P. Carey (WPC), Agree Realty (ADC) oder NNN REIT (NNN) interessiert, findet die Angaben in den Geschäftsberichten. Drei Grössen sagen mehr über die Zukunft der Ausschüttung als die aktuelle Rendite.

Restlaufzeit der Verträge

Die gewichtete Restlaufzeit, oft als WAULT bezeichnet, zeigt, wie lange die heutigen Mieten vertraglich gesichert sind. Liegt sie bei zehn Jahren, hat der Vermieter ein Jahrzehnt Zeit, bevor er sich mit dem Markt auseinandersetzen muss. Liegt sie bei vier Jahren, ist das Geschäft ein laufender Neuvermietungsprozess mit entsprechendem Risiko. Ein Blick in den Bericht genügt, um diese beiden Fälle zu unterscheiden.

Mieterbonität und Branchenmix

Ein Vertrag ist nur so gut wie der Mieter, der ihn unterschrieben hat. Deshalb lohnt die Frage, welche Bonitätseinstufung die grössten Mieter haben und wie stark einzelne Branchen gewichtet sind. Stehen Discounter, Drogerien und Lebensmittelhändler im Vordergrund, ist der Cashflow krisenresistenter als bei einem Portfolio, das zur Hälfte aus Fitnessstudios und Kinoketten besteht. Konzentration ist der zweite Punkt: Auf einen Mieter, der zehn Prozent der Mieten stellt, schaut man anders als auf einen mit zwei Prozent.

Indexierung der Miete

Manche Verträge steigern die Miete jährlich um einen festen Prozentsatz, andere koppeln sie an die Inflationsrate. Beides ist besser als eine starre Miete über zwanzig Jahre, die Wirkung unterscheidet sich aber deutlich. Eine feste Steigerung von einem Prozent schützt kaum vor Inflation. Eine volle Indexierung tut es, kostet den Mieter aber mehr und macht Vertragsverlängerungen schwieriger. Für mich zählt deshalb die Restlaufzeit mehr als die Höhe der Rendite.

Rechenbeispiel: Was eine indexierte Miete über die Laufzeit bringt

Ein Objekt bringt im ersten Jahr 100.000 Euro Miete. Der Vertrag sieht eine jährliche Steigerung von 1,5 Prozent vor. Nach fünf Jahren sind es 107.728 Euro, nach zehn Jahren 116.054 Euro und nach fünfzehn Jahren 125.023 Euro. Aus 100.000 werden also 125.000, ein Viertel mehr, ohne dass der Vermieter etwas dafür tun musste.

Wie viel davon beim Aktionär ankommt, hängt von der Ausschüttungsquote ab. Angenommen, eine Gesellschaft erwirtschaftet 4,20 Euro je Aktie an bereinigten Mitteln und zahlt 3,10 Euro aus. Die Quote liegt dann bei 73,8 Prozent. Steigt die Miete bei gleichbleibenden Kosten um 1,5 Prozent, wächst der Spielraum, ohne dass ein einziger neuer Vertrag unterschrieben wurde. Genau hier liegt der Vorteil gegenüber Modellen, die jedes Jahr neue Mieter brauchen.

Was die Zahlen aus dem Bericht bedeuten, erklärt der Beitrag zu FFO und AFFO richtig lesen im Detail. Wer den fairen Wert einschätzen will, findet die Methode im Artikel zur Cap Rate bei REITs.

Wo das Modell kippt

Am schnellsten kippt es über die Mieterkonzentration. Fällt ein Ankermieter mit zwölf Prozent der Mieten aus, trifft das die Ausschüttung direkt, und für eine Spezialimmobilie wie ein Kino oder eine Klinik findet sich nicht in wenigen Monaten ein Ersatz. Solche Flächen sind schwerer wiederzuvermieten als Standardlager.

Dazu kommen die Kapitalkosten. Diese Gesellschaften wachsen über Zukäufe, finanziert mit Fremdkapital und neuen Aktien. Steigen die Zinsen, schrumpft die Spanne zwischen Mietrendite und Finanzierungskosten. Wer dann noch teuer ein Portfolio übernimmt, wächst beim Gewinn je Aktie langsamer als beim Gesamtbestand, im schlechteren Fall gar nicht.

Ein weiteres Risiko ist der Bewertungsabschlag. Börsennotierte Immobilien handeln zeitweise deutlich unter dem Wert der Gebäude. Für Käufer ist das günstig, für die Gesellschaft wird es zum Problem, wenn sie neue Aktien ausgeben muss. Wer in dieser Phase verkaufen muss, realisiert den Abschlag.

Und die Indexierung selbst kann zum Nachteil werden. Eine Miete, die mit der Inflation steigt, ist für den Vermieter gut und für den Mieter teuer. In einem schwachen Jahr erschwert das die Verlängerungsverhandlung. Ein Vertrag, der 2031 ausläuft, wird dann vom Einkommensbringer zum Verhandlungsgegenstand.

Für wen sich Net-Lease-REITs eignen

Wer einen monatlich oder quartalsweise fliessenden Einkommensstrom sucht und bereit ist, die Vertragsdaten zu lesen, findet hier ein transparentes Modell. Auch für Anleger, die den Aufwand einer eigenen Immobilie vermeiden wollen, passt es. Wer dagegen hohe Wachstumsraten sucht oder in einem Umfeld steigender Kapitalkosten schnell verkaufen muss, ist mit diesen Titeln schlecht bedient. Kurzfristige Kursgewinne sind hier nicht das Ziel.

Ich kann nicht sagen, wie sich einzelne Mietverträge in einer echten Rezession verhalten. Das zeigt erst der Ernstfall, und genau deshalb prüfe ich lieber die Laufzeit als die Prognose.

Buchempfehlung: Der Dividenden-Investor

In meinem Buch geht es um genau die Fragen, die dieser Beitrag aufwirft: wie man die Zahlen hinter einer Ausschüttung liest, welche Rolle bereinigte Mittel und Ausschüttungsquote spielen und wie aus einzelnen Titeln ein Depot mit planbarem Einkommen wird. Die Kapitel zu Immobilien- und BDC-Werten haben mir beim Aufbau meines eigenen Cashflows am meisten geholfen. Der Dividenden-Investor bei Amazon ansehen

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Häufige Fragen zu Net-Lease-REITs

Sind Net-Lease-REITs sicherer als andere Immobilien-Aktien? Nicht grundsätzlich, aber die Vertragsstruktur dämpft die Schwankungen der Mieteinnahmen. Ein einzelner Mieterausfall wiegt dagegen schwerer als bei einem breit gestreuten Portfolio.

Warum sind die Renditen oft höher als bei Wohnimmobilien? Weil der Markt das Klumpenrisiko und die Spezialisierung der Flächen einpreist. Eine Apotheke lässt sich nicht in eine Wohnung umbauen, wenn der Mieter geht.

Wie prüfe ich, ob eine Ausschüttung gedeckt ist? Indem ich die ausgezahlten Beträge den bereinigten Mitteln aus dem Bericht gegenüberstelle und die Quote über mehrere Jahre verfolge. Werte über 90 Prozent sind ein Warnsignal, sofern sie dauerhaft auftreten.

Der Beitrag ist keine Anlage- oder Steuerberatung. Er gibt meine persönliche Einschätzung wieder und ersetzt keine Prüfung der individuellen Situation.